¿Vas a comprar vivienda sin valor de refernecia?
En la compraventa de viviendas sin valor de referencia catastral, el margen de decisión del contribuyente es mayor. Precisamente por eso, el error puede ser irreversible. Cuando no existe valor de referencia, muchos compradores optan por declarar un importe superior al precio escriturado pensando en evitar futuras comprobaciones. La Dirección General de Tributos acaba de aclarar que esa elección no siempre permite marcha atrás.
En determinadas transmisiones de vivienda de segunda mano, el inmueble carece de valor de referencia catastral. En estos casos, el contribuyente debe determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) atendiendo a las reglas generales previstas en la Ley del ITP y AJD.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha vuelto a pronunciarse sobre esta situación en la consulta vinculante V1523-25, de 21 de agosto de 2025, fijando criterios relevantes sobre el valor a declarar y sus consecuencias posteriores.
Atención. La inexistencia de valor de referencia no elimina el riesgo fiscal, solo lo traslada al momento de declarar.
Qué valores pueden tomarse como base imponible
Cuando no existe valor de referencia o este no puede certificarse, la norma establece que la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes:
- El valor declarado por los interesados.
- El precio o contraprestación pactada en la escritura.
- El valor de mercado del inmueble.
Este esquema obliga a comparar las tres cifras y tributar por la más elevada, sin que el contribuyente pueda escoger libremente la que más le convenga.
Declarar un valor superior al precio escriturado desplaza automáticamente la base imponible hacia arriba.
El caso analizado por la DGT
La consulta resuelta por la DGT parte de una compraventa de vivienda entre particulares, sin valor de referencia, en la que el adquirente decide declarar un valor superior al precio pactado, concretamente el valor obtenido en la tasación realizada para la concesión del préstamo hipotecario.
La duda planteada es clara: una vez presentada la autoliquidación, ¿puede rectificarse si se considera que el valor declarado fue excesivo?
La respuesta de la DGT es tajante. La Administración no entra a valorar si la tasación era razonable o no: se limita a analizar el efecto del valor declarado.
La DGT concluye que, en ausencia de valor de referencia, si el valor declarado voluntariamente es superior al precio y al valor de mercado, ese valor se convierte en la base imponible del impuesto.
Y añade un matiz clave: ese valor declarado no es susceptible de rectificación posterior, precisamente por haber sido fijado de forma voluntaria por el propio contribuyente.
No se trata de un error material ni de una comprobación administrativa, sino de una elección consciente al presentar la autoliquidación.
Diferencia entre comprobación administrativa y decisión del contribuyente
Conviene no confundir escenarios. Si la Administración comprobara un valor y lo elevara, existiría margen de impugnación. Sin embargo, cuando el valor superior procede de la propia declaración del contribuyente, no hay acto administrativo que corregir.
La DGT deja claro que el valor declarado opera como un límite autoimpuesto, que vincula al contribuyente en su propia autoliquidación.
Atención. La rectificación de autoliquidaciones no ampara cambios de criterio ni decisiones estratégicas mal calculadas.
Consecuencias prácticas en la planificación de la compra
Este criterio obliga a extremar la prudencia en operaciones sin valor de referencia, especialmente cuando se maneja una tasación bancaria superior al precio real de compra.
Antes de declarar un valor más alto, conviene analizar si existe un verdadero riesgo de comprobación por parte de la Administración y si ese «exceso de prudencia» puede acabar generando un coste fiscal innecesario e irreversible.
Atención. La tasación hipotecaria sirve al banco, no determina automáticamente el valor fiscal.
Recomendación
En adquisiciones inmobiliarias sin valor de referencia catastral, la elección del valor a declarar en el ITP debe hacerse con criterio técnico y no por simple cautela. Una decisión aparentemente conservadora puede convertirse en definitiva, incluso cuando no era necesaria.
Analizar el valor de mercado real, la práctica comprobadora de la comunidad autónoma y el contexto concreto de la operación es esencial antes de presentar la autoliquidación.
En el ITP, cuando no hay valor de referencia, la responsabilidad del dato declarado recae íntegramente en quien autoliquida.
¿Vas a comprar una vivienda sin valor de refernecia? Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
