Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional podría suponer un antes y un después para los no residentes extracomunitarios con inmuebles arrendados en España. Hasta ahora, la normativa les impedía deducir los gastos relacionados con la propiedad, pero este nuevo criterio judicial abre la puerta a un tratamiento fiscal más justo.
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Una resolución clave para los no residentes extracomunitarios
La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 (recurso n.º 636/2021) ha puesto sobre la mesa un cambio de enfoque significativo: reconoce que los no residentes de fuera de la UE y del EEE tienen derecho a deducir determinados gastos en su declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por ingresos procedentes de alquileres en España.
Hasta ahora, si eras residente en países como Estados Unidos, Suiza, Canadá o cualquier otro fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, tributabas por el 100 % del ingreso bruto, sin poder restar ni el IBI ni los costes de comunidad, seguros, reparaciones o amortizaciones.
Libre circulación de capitales y principio de no discriminación
El tribunal entiende que esta prohibición vulnera el principio de libre circulación de capitales, recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). En consecuencia, considera que negar estas deducciones a los arrendadores extracomunitarios supone una discriminación contraria al derecho comunitario.
El fallo se fundamenta en la idea de que todos los contribuyentes deben ser tratados de forma equitativa, con independencia de su lugar de residencia, siempre que se cumplan ciertos requisitos y exista un vínculo económico con el territorio español.
El caso que ha cambiado el criterio
Todo parte de la reclamación de un contribuyente estadounidense que solicitó la rectificación de sus autoliquidaciones del modelo 210, argumentando que el Convenio para evitar la doble imposición entre España y EE. UU. le otorgaba derechos fiscales equivalentes a los de un residente europeo.
El tribunal no solo le dio la razón, sino que abrió una vía para que otros contribuyentes en la misma situación puedan reclamar la devolución de lo ingresado de más, siempre que no haya prescrito.
¿Quién puede beneficiarse?
Este nuevo criterio puede aplicarse a cualquier no residente extracomunitario que:
- Tenga un inmueble arrendado en España.
- Haya presentado autoliquidaciones del modelo 210 sin aplicar deducciones de gastos.
- Se encuentre dentro del plazo de prescripción de cuatro años desde la fecha de presentación de la declaración.
¿Qué gastos son deducibles?
Los gastos asociados al arrendamiento que podrías deducir si se aplica este nuevo criterio incluyen:
- Amortización del inmueble y del mobiliario incluido en el contrato.
- IBI, tasas municipales y otros tributos relacionados.
- Cuotas de comunidad de propietarios.
- Suministros (luz, agua, gas) si están a cargo del arrendador.
- Seguros vinculados a la propiedad.
- Costes de reparación, mantenimiento y conservación del inmueble.
¿Hay que esperar al Supremo?
Aunque todavía cabe recurso ante el Tribunal Supremo, lo cierto es que esta sentencia se apoya en jurisprudencia del TJUE y del propio Tribunal Supremo en relación con la no discriminación fiscal. Por tanto, el criterio tiene fuerza jurídica, y podría mantenerse en futuras resoluciones.
¿Qué pasos deberías dar ahora?
Si eres no residente extracomunitario y tienes (o has tenido) propiedades alquiladas en España, te conviene revisar tus declaraciones de IRNR y valorar si puedes solicitar una devolución por ingresos indebidos.
Eso sí, es fundamental estudiar cada caso con rigor y asegurarse de que la documentación justificativa esté completa y alineada con lo exigido por la normativa española y los convenios internacionales.
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